Publicada em 24 de Setembro de 2006

SÓ É DONO QUEM REGISTRA?

Popularmente estamos acostumados a ouvir que só é dono quem registra, quando se refere à aquisição e transmissão da propriedade dos bens imóveis. Nesse aspecto o direito brasileiro aderiu ao sistema germânico diferindo do sistema jurídico francês que entende ser a vontade suficiente para esta transmissão. A descendência que possui dos direitos romano e português historicamente, motiva o direito brasileiro na admissão do registro imobiliário como a forma mais comum de transmissão da propriedade imobiliária. Alguns estudiosos do direito justificam esta exigência com base nos argumentos da segurança jurídica e do valor econômico do bem. Ao meu ver a única justificativa plausível para tanto encontra-se na tradição histórica.
A convicção de que o registro imobiliário é a única forma de aquisição dos imóveis não está correta, pois além dele, o Código Civil Brasileiro prevê o usucapião, a acessão e a sucessão como outras formas que transmitem propriedade imobiliária, ainda que esta última não seja mais admitida na parte do Código que dispõe sobre os direitos reais (direito das coisas). Para estas outras três modalidades o registro imobiliário é ato de mera complementação da formalidade para que se torne pública a transmissão de propriedade realizada.
Diferentemente do que se afirma popularmente, o registro imobiliário enquanto ato jurídico puro e simples, não gera transmissão de propriedade imobiliária, mas sim a presunção da propriedade do imóvel, uma vez que mesmo após tal ato, se comprovado qualquer vício da vontade daquele que realizou o registro ou da formalidade realizada poderá a parte interessada declará-lo nulo através de decisão judicial.
Faz-se necessária para que ocorra a transmissão da propriedade imobiliária realmente que haja no ato o ânimo de transmiti-la, sem o qual existirá mera aparência de propriedade, que dentro dos prazos legais poderá ser questionada judicialmente e desconstituída.
Por outro lado, a vontade manifesta pura e simplesmente por documento particular sem que lhe seja dada a publicidade do registro não faz a propriedade imobiliária oposta a todos, ou seja, não garante aos que a adquiriram a total segurança em relação a terceiros, gerando apenas obrigação entre as partes que poderá vir a gerar a propriedade ou não.
Não se quer dizer que o registro imobiliário não é importante, mas sim que não é ato absoluto. Aquele que faz aquisição de um imóvel, portanto, carece cercar-se dos cuidados devidos, tanto na elaboração do contrato, bem como na pesquisa prévia junto ao cartório de registro imobiliário, devendo após a celebração do negócio ser realizado o registro para lhe gerar maior segurança.
Em outras palavras, apesar da importância do registro, não somente é dono quem registra, mas tem mais segurança de sua propriedade aquele que faz o registro.

 

NOVIDADES JURÍDICAS

 

O Tribunal Regional da 5ª Federal através da Apelação Cível em Mandado de Segurança nº. 93.073/PE, cujo relator foi o Desembargador Federal Ridalvo Costa, publicado no Diário da Justiça do dia 30/03/ 2006 entendeu que a exclusão de qualquer empresa do SIMPLES não pode se dar por ato do fisco sem que seja dado o direito de defesa anterior à exclusão. A decisão deixa claro que tendo em vista que a adesão do contribuinte ao SIMPLES foi precedida de procedimento administrativo, o ato da administração pública que exclui a empresa do SIMPLES para só depois dar-lhe conhecimento da exclusão fere os princípios do devido processo legal e do paralelismo da forma e por isso devera ser judicialmente desconstituída.